住宅ローンの借換えとは、現在返済中の住宅ローンを別の金融機関で新たなローンを借換えることにより一括返済し、借換え後の金融機関にローンを返済することです。

「金利が低いので借換えたらメリットあるらしいけど、面倒くさくて・・・」という方が多いのが実情です。

　借換えのメリットは大きく以下の３つです。

• 総返済額を減らす
• 毎月の返済額を低くする
• 金利上昇リスクを抑える

低金利の現在、総返済額の削減が数百万円になることもありますので、家計の改善にメリット大です。

①1,000万円以上・10年以上・実質金利差0.3%以上の方

借換えの目安は、ローン残高1,000万円以上、ローン残期間10年以上、借換え前後の金利差１％以上といわれます。

実際は、現在の金利が低いので諸費用（保証料、事務手数料他）を含めた実質の金利差が０．３％以上あれば借換え効果がでる可能性があります。

現在の借入れの金利タイプが「変動金利型」や「短期固定金利型」の場合、一定の期間が過ぎるとその時点の金利が適用されますので、今後金利上昇が予想される中そのリスクを想定したシミュレーションが必要です。

②「変動金利型」や「短期(２・3・5年他)固定金利型」の方

平成24年12月住宅ローン（フラット３５）の金利は過去最低を更新し、今年に入っても２％前後と低金利が続いています。 これはわが国の経済が約15年にもおよぶデフレのため、景気が停滞し株安・債券高なのが影響しています。

しかし、昨年末安倍政権が誕生しデフレ脱却のためインフレ目標２％を掲げており、今後金利の上昇が予想されます。

金利が上がる時期は誰にもわかりません。「金利が上がってから借換えれば・・・」では間に合いません。現在の借入れの金利タイプが「変動金利型」や「短期固定金利型」の方は、金利上昇すれば返済額がアップしますので注意が必要です。

③旧住宅金融公庫融資を借りている方

平成18年末で住宅金融公庫融資は新規募集が終了となりました。当時は金利も低くこの融資を利用するのが定番でしたが、「段階金利制度」が導入されていますので11年目以降の適用金利は、申込み時期によって3.5～4％に上がります。

①旧住宅金融公庫から当初借入れ3,500万円、借換え時残高2,500万円、返済残り期間20年

＊上記総支払額には諸費用（融資手数料・団信保険料・登記費用等）をすべて含みます。

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